Régis comenta: “Navarro, li seu artigo sobre compra ou aluguel do imóvel e gostaria de levantar outra questão. Muitos de nós somos ensinados pelos pais a comprar a casa própria e, quando possível, investir em imóveis. Já li seus comentários onde diz que criar raízes pode ser perigoso. A sugestão de pauta que fica então é simples: como ganhar dinheiro com imóveis? Que alternativas devemos considerar? Quais os riscos? Obrigado”.
Régis, obrigado pela visita. Sua sugestão de pauta é explosiva e bastante comum entre os leitores e investidores. Vimos que, quando o assunto é ter onde morar, alugar pode ser mais interessante que comprar. Com a economia mais dinâmica, crédito facilitado e demanda, surgem novamente boas oportunidades para aqueles que querem comprar um imóvel para alugar ou negociar. Ou seja, investir em imóveis pode ser um bom negócio. Pode.
Que conta deve ser feita?
O mais crítico ao investir em um imóvel é saber usar a métrica correta para avaliar o valor do aluguel e só então classificá-lo. Isso significa saber analisar se o montante recebido pelo aluguel é interessante diante de valores cobrados em imóveis similares. Não há consenso, mas o percentual mais aceito entre os especialistas é o que oscila entre 0,5% e 0,7% do valor do imóvel, ao mês, o que corresponde a respectivamente 6% e 8,5% ao ano.
A conta é simples. Vamos assumir 0,6% e usar R$ 100.000,00 como valor do imóvel. Alugá-lo por R$ 600,00 seria considerado normal e dentro da faixa esperada. Esse balizador é importante para que você possa analisar regiões de preços diferenciados e(ou) alternativas para algum imóvel que já possui. Deixo meu testemunho particular: tenho um imóvel alugado por 0,87% de seu valor. Ele rende aproximadamente 10,5% ao ano, percentual considerado bastante elevado para um imóvel. Estou satisfeito.
Quais as alternativas?
Ganhar dinheiro com imóveis não é tão simples e trivial como nos ensinam os livros e familiares. Na verdade, nunca foi. Algumas boas alternativas para fazer patrimônio através de imovéis são:
- Comprar para alugar. Costumo dizer que o retorno mínimo aceitável de um imóvel residencial deve ser 0,7% ao mês, valor maior que os 0,6% praticados por especialistas. A razão pela qual uso 0,8% é bastante óbvia: retornos anuais próximos de 8% podem ser facilmente obtidos através de títulos públicos, algo muito menos arriscado. Sugiro que use o mesmo raciocínio;
- Comprar para vender. De forma geral, pensando nos menos aventureiros, prefira comprar imóveis na planta para então revendê-los depois de prontos. Garimpar imóveis baratos e com potencial de alta não é tarefa fácil e requer muita disciplina;
- Construir, lotear e vender. Essa alternativa requer maior conhecimento de engenharia civil e maior disposição de capital, mas é uma alternativa bastante lucrativa.
Não pretendo me aprofundar nas alternativas citadas, podendo assim explorá-las em futuros artigos. O texto atual permanece restrito ao imóvel residencial. Portanto, não faça julgamentos sobre esta ou aquela sala comercial usando as dicas deste post.
Opinião de especialistas
Nada melhor que ler alguns comentários de especialistas para refinar nosso conhecimento sobre o assunto e facilitar o juízo de valor sobre imóveis e seus ganhos. Em recente entrevista à revista Estadão Investimentos, a superintendente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Vera Lúcia Vianna, sugere a compra na planta e posterior venda:
Do primeiro tijolo ao final da construção, num período de um a três anos, é comum haver valorização de 20%.
Renato Raglione, da Alfa Sul Capital, faz observação semelhante:
Hoje, é mais negócio comprar para alugar.
Dicas e cuidados
Imóveis costumam ter liquidez baixa, o que significa dificuldade na hora de transformá-lo em dinheiro. Não se vende um imóvel do dia para a noite. Além disso, um imóvel parado e(ou) sem inquilino pode jogar seu rendimento morro abaixo. IPTU, despesas com condomínio e manutenção são grandes vilões e podem derrubar todo o raciocínio desenvolvido neste artigo.
Por outro lado, imóveis são fortalezas e tendem a ser belas heranças familiares. Além disso, quem vende um imóvel e compra outro em até seis meses não paga imposto de renda sobre o primeiro. Toda alternativa de investimento tem seus altos e baixos. Para evitar micos, pesquise muitas alternativas antes de investir na compra de sua casa ou apartamento. Lembre-se de visitar várias imobiliárias, entrevistar moradores do bairro, estudar as redondezas e analisar a solidez da empresa e dos engenheiros responsáveis pela construção do bem.
Robert Kiyosaki também ensina a ganhar dinheiro com imóveis. Só tome cuidado com a expectativa ao ler o livro, a realidade dos EUA é um pouco diferente da nossa. As taxas também.
