A casa própria e o imóvel como investimento

Por muitas vezes conversamos sobre imóveis enquanto alternativa de investimento. O tema continua sendo muito oportuno. Quando o país apresenta um crescimento sustentado, ótimas opções de investimento surgem em um piscar de olhos. Assim, estar preparado para aproveitar uma boa chance de multiplicar seu capital é sempre um grande desafio.

O primeiro ponto que vou abordar vem de um assunto extremamente polêmico: a casa própria. Afinal de contas, a casa própria é ou não é um investimento? Todos sonham em fugir do aluguel e uma grande maioria o encara como um dos grandes vilões da vida moderna. O Navarro já abordou o tema em outro excelente artigo: “Imóvel, comprar ou alugar?”

Reconheço que pagar uma quantia alta por uma moradia que não é sua pode ser desgastante, mas em alguns isso representa uma oportunidade, principalmente para casais que estão começando uma vida a dois. No país onde qualquer financiamento cobra juros relativamente altos, o aluguel pode ter seu lado bom. Pode. Mas o que você entende de imóveis?

Ainda hoje ouvi uma notícia sobre a entrada do Banco do Brasil no mercado de financiamento imobiliário, com taxas anuais de 14%. Para efeitos de comparação, o crédito imobiliário na França é de 4% ao ano. Será que investir o valor da parcela (ou do financiamento), não traz retornos mais interessantes?

O valor investido pode garantir melhores oportunidades no futuro, especialmente para aumentar o valor da entrada ou até mesmo para compra à vista do bem. Em termos práticos, investir é a capacidade de multiplicar determinado valor. Investir também é garantir liquidez para utilização do dinheiro de maneira rápida, não dependendo de vontades alheias.

Quando temos nossa casa, nosso único imóvel, dificilmente nos propomos a vendê-lo, mesmo depois de uma grande valorização. Mudar para uma casa menor, em outro bairro, e usufruir dos rendimentos é algo que passa pela sua cabeça? Eu não conheço ninguém que foi ou pretende ir por este caminho. Pior, a grande verdade da venda de imóveis é seu uso como entrada em imóveis ainda mais caros.

Então, o argumento de que imóveis se valorizam – defendido de forma ferrenha por alguns leitores – nem sempre se aplica a todos os investidores. Pois um imóvel valorizado só se transforma em dinheiro e em efetivo ganho no bolso quando ele é vendido. Pense nisso!

Imóvel como investimento
Fora as questões que envolvem a casa própria, existem algumas boas opções de investimento em imóveis. As mais comuns são as que visam aproveitar oportunidades de venda, como as de imóveis oferecidos por pessoas que necessitam vender o imóvel (em razão de problemas de saúde, mudança de cidade, morte na família etc.).

Nestas ocasiões, as pessoas aceitam preços inferiores ao valor de mercado do imóvel, visando venda rápida. A realidade é que já vi muitas pessoas construírem verdadeiras fortunas com essa prática. Esse tipo de investimento, apesar da boa rentabilidade, passa pelo problema da liquidez não ser imediata: após a compra, o novo proprietário precisa, muitas vezes, de um bom tempo para repassar a casa a um novo comprador disposto a pagar o preço de mercado ou mais caro.

E o aluguel?
Muitos optam por manter os imóveis como parte do patrimônio e decidem alugá-los. Este é um investimento bastante conservador. Na média, o mercado trabalha com um rendimento mensal bruto de 0,5% a 0,7% do preço da propriedade. Como o valor é bruto, as despesas com manutenção, impostos e taxas estão fora do percentual.

Repare que a tão incompreendida e atacada caderneta de poupança garante rendimento líquido de ao menos 0,5% ao mês. Assim, em muitos casos o valor do imóvel aplicado na caderneta de poupança rende mais que valor recebido no aluguel. Outro ponto a considerar é a inadimplência dos inquilinos e as dificuldades jurídicas em períodos de desocupação.

E os fundos imobiliários?
Existe outra forma de investir em imóveis, sem que você necessite de uma grande soma para comprar um imóvel comercial caro por exemplo (aqueles que rendem mais). Você pode participar de um Fundo de Investimento Imobiliário, ou FII.

É como se você comprasse pedaços de empreendimentos na forma de cotas. É como fazer parte de um condomínio, formando um fundo fechado de capital. Este dinheiro será administrado por uma instituição financeira, que prestará contas à CVM (Comissão de Valores Imobiliários).

Tudo isso com o objetivo de investir pelo menos 75% do próprio patrimônio em um ou mais empreendimentos imobiliários, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, hospitais, flats, escolas etc., estejam eles durante a construção, recém inaugurados ou até mesmo em pleno funcionamento.

Como todos os investimentos, existem questões a serem bem estudadas. Este é um tipo de investimento que não garante retornos imediatos – lembre-se que bons investimentos são construídos com o tempo. Cabe também aqui o conselho essencial de todo especialista (aqui adaptado aos FII): não invista todos os seus recursos em um único FII e tampouco apenas neles.

Despeço-me com um pensamento interessante, de Fernando Pessoa, que acredito expressar o verdadeiro sentimento da vida:

“O valor das coisas não está no tempo em que elas duram, mas na intensidade com que acontecem. Por isso existem momentos inesquecíveis, coisas inexplicáveis e pessoas incomparáveis”

Aproveitem o fim de semana para curtir o melhor da vida. Bom descanso, boa sorte e bons investimentos. Sempre!

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Ricardo Pereira é Analista Financeiro Sênior da ABET Corretora de Seguros, trabalhou no Banco de Investimentos Credit Suisse First Boston e edita a seção de Economia do Dinheirama.
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