Fundos Imobiliários: a bola da vez

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Crescemos escutando de nossos familiares, que investir em imóveis era uma forma segura de garantir um bom patrimônio para o resto da vida, processo que se dava, principalmente, através da aquisição de terrenos e imóveis para moradia própria e locação para terceiros.

Esse pensamento perdurou por várias décadas, porém tem sido questionado pelas atuais gerações, que vivenciam uma era cada vez mais globalizada, onde urge a necessidade por uma maior mobilidade profissional, acadêmica, financeira, urbana e habitacional.

Nesse aspecto, investir em bens que demandem grande imobilização de capital (ex.: imóveis e veículos), não seria um desejo compatível com o estilo de vida destes jovens.

Dentro deste contexto, os tradicionais imóveis saem de cena, e dão lugar a um investimento que talvez você já tenha ouvido falar, estou me referindo aos criativos “Fundos Imobiliários”.

Mas afinal de contas, o que são os Fundos Imobiliários?

Os Fundos de Investimentos Imobiliários, conhecidos como FIIs, são uma forma inteligente, criativa e moderna de participar do mercado imobiliário, com baixos investimentos e menos incertezas, dentre outros benefícios que veremos mais à frente.

Quem não gostaria de se tornar sócio de empreendimentos premium, como shoppings, galpões logísticos, escritórios corporativos, hotéis, etc e ainda receber rendimentos periódicos?

Estes fundos são constituídos sob a forma de condomínio, onde o administrador realiza o processo de captação de recursos através da venda de cotas, e tem por objetivo rentabilizar seus investidores através da exploração de imóveis e afins, sobretudo pela locação, venda de ativos e aquisição de certificados imobiliários.

Sua gestão, feita por profissionais especializados no ramo imobiliário, busca a máxima performance de suas carteiras, com retornos financeiros atraentes para seus clientes.

Atualmente, existem 419 FII´s registrados na CVM (Comissão de Valores Mobiliários), com Patrimônio Líquido de R$ 97 bilhões, dos quais 173 FII´s estão listados na Bolsa de Valores de São Paulo, a B3 (Brasil Bolsa Balcão), entidade que registra mais de 286 mil investidores no produto (fonte: B3, relatório de mar/19).

Vantagens dos Fundos Imobiliários

• Acesso ao mercado imobiliário, sem a compra efetiva de imóveis;
• Baixo investimento financeiro, através da aquisição de cotas dos fundos;
• Possibilidade de se tornar sócio de grandes empreendimentos imobiliários, com inquilinos selecionados;
• Diversificação através da aquisição de diferentes classes de ativos (ex.: shoppings, galpões logísticos, escritórios, hotéis etc.);
• Mitigação adicional de risco, em FII´s compostos por diversos imóveis e inquilinos, presentes em variadas regiões e setores da economia;
• Receita mensal oriunda dos aluguéis, e do ganho de capital apurado nas operações de compra e venda de ativos (os fundos são obrigados a distribuir 95% de seu lucro, no mínimo);
• Possibilidade real de valorização das cotas ao longo do tempo, sujeitas a alíquota de mercado, ou seja, 20% para ganho de capital;
• Isenção de IR sobre os rendimentos distribuídos para pessoa-física, desde que esta tenha menos de 10% das cotas do fundo, e que o mesmo seja composto por, pelo menos, 50 cotistas;
• Emissão de novas cotas em condições favoráveis a seus cotistas, com objetivo de crescimento do patrimônio e maior atratividade de mercado;
• Alto nível de especialização e comprometimento dos administradores e gestores, responsáveis pelos trâmites de negociação com inquilinos, compra e venda de ativos, relacionamento com investidores etc;
• Alta liquidez e facilidade de negociação das cotas no pregão eletrônico da Bolsa de Valores de São Paulo (B3);
• Porta de entrada para o mercado de renda variável.

Classes de Fundos Imobiliários e o conceito “Mono/Multi”

Existe uma ampla oferta de FII´s com as mais variadas características e estratégias, portanto é fundamental que a escolha seja bem avaliada, e aderente ao perfil de cada investidor. Em geral, o ideal para mitigar riscos, é optar por mais de um fundo de cada classe existente (ex.: fundos de logística, fundos de escritórios, fundos de shoppings, fundos de papel etc).

Vamos, então, conhecer as diversas classes de fundos, de acordo com a predominância de ativos em suas carteiras?

• Fundos de Papel – São fundos que investem em certificados e títulos de renda fixa, lastreados em imóveis garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária, como os “Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs” e as “Letras de Crédito Imobiliário – LCIs”. Não há, portanto, imóveis físicos administrados nessa classe, por isso o nome “Fundo de Papel”;
• Fundos de Tijolo – Fundos que investem de fato em empreendimentos imobiliários (ex.: shopping centers, hotéis, escolas, galpões logísticos e escritórios);
• Fundos de Fundo (FoF) – São fundos que investem em outros FII´s, e geralmente possuem uma gestão ativa, com foco em captar as melhores oportunidades de cada fundo existente no mercado;
• Fundos Híbridos (ou mistos) – São fundos que investem em classes diversas, sem predominância de nenhuma delas, podendo mesclar em uma mesma carteira, fundos de tijolo, papel e fundos de fundos.

Outro conceito que gera um impacto na diversificação e liquidez dos fundos, se refere a quantidade de ativos, locatários, regiões e vencimento dos contratos, a saber:

• Fundos mono-ativos x multi-ativos: os fundos mono-ativos possuem apenas um ativo em carteira, e com isso um risco mais concentrado caso este ativo tenha problemas, o que é mitigado nos fundos multi-ativos;
• Fundos mono-inquilino x multi-inquilinos: da mesma forma como no caso acima, fundos mono-inquilino concentram risco na carteira caso esse inquilino apresente algum problema, ou mesmo deixe o imóvel, situação que sofre menos impactos no caso dos fundos multi-inquilinos;
• Fundos mono-região x multi-regiões: alguns fundos estão presentes em apenas uma região, cidade ou estado, sujeitos portanto a eventuais crises localizadas, que podem comprometer sua saúde financeira, fato que pode ser mitigado se o fundo atuar em diferentes regiões;
• Fundos mono-vencimento x multi-vencimentos: possuir uma carteira de locação com vencimentos contratuais diluídos ao longo do tempo, garante um fluxo de caixa mais constante para seus cotistas, e um melhor gerenciamento das renovações e captações de novos inquilinos.

Perfil dos Investidores de Fundos Imobiliários

Quem aplica recursos no mercado financeiro, sabe que é fundamental entender o próprio perfil de investidor, regra válida também para os FIIs. Entendemos, porém, que os investidores que buscam esse produto, tem uma ou mais características dentre as que se encontram abaixo:

• Buscam investimentos de longo prazo, para diversificar suas carteiras;
• Buscam investimentos que gerem ganho de capital, sem preocupação com flutuações de preços no curto prazo;
• Buscam investimentos que gerem renda imediata, e que idealmente, possam carregar até sua aposentadoria;
• Buscam investimentos que acessem o mercado imobiliário, com diversificação e liquidez.

Indicadores de Performance para ficar de olho

• Dividend Yield (DY): indicador do retorno anual pago por um fundo, descrito em termos percentuais. Para calcular o DY, basta somar os proventos obtidos em 12 meses, e dividir pelo preço da cota. Suponha que um fundo tenha pago R$ 9,00 de proventos no período, e sua cota valha R$ 100,00, temos um DY de 9,00% aa. Apesar de ser um dos mais importantes indicadores, não deve ser analisado de forma isolada, para não camuflar uma condição contratual de renda mínima, ou uma concentração de risco.
• Valor Patrimonial (VP): indicador que representa o valor de avaliação patrimonial de um determinado FII, que difere, portanto, do seu valor de mercado (VM), já que este último leva em conta o valor das cotas negociadas na bolsa de valores.
• Preço/ Valor Patrimonial da cota (P/VPC): indica se uma cota negociada em bolsa está cara ou barata em relação ao seu Valor Patrimonial (VP). Para esse cálculo, divide-se o valor da cota em bolsa, pelo VP desta mesma cota. Por exemplo, uma cota a R$ 12,00, com VP de R$ 10,00, possui fator 1,20, ou seja, sua cota é negociada 20% acima de seu VP. Vale ficar atento aos FII´s que extrapolam muito a faixa de 0,80 a 1,20, pois uma suposta oportunidade pode estar apoiada em um problema.
• Vacância: este indicador mede a taxa de desocupação dos imóveis, desta forma podemos assumir que uma baixa vacância gera uma receita maior para o fundo. Ao avaliarmos a evolução da vacância dos imóveis por longos períodos, podemos verificar a resiliência e qualidade dos mesmos, sobretudo em períodos mais adversos.
• Inadimplência: indicador que mede a saúde financeira dos inquilinos em cumprir com os contratos de aluguel, portanto quanto menor a inadimplência atual e histórica de um determinado fundo, mais saudável é o seu fluxo de caixa. O risco de calotes ou atrasos sempre existe, portanto, os gestores objetivam baixas inadimplências em suas carteiras.
• Área Bruta Locável (ABL): representa a área do imóvel para exploração comercial. Com base no m2 e ABL da região, podemos estimar o potencial aluguel do ativo. Quanto mais ABL, mais geração de receita.

Além destes, vale mencionar o IFIX, índice de retorno dos FII´s, formado por uma carteira teórica de 90 fundos, com vigência quadrimestral. Seu objetivo é medir o desempenho médio das cotações dos produtos deste setor nos mercados da B3. Abaixo um comparativo do IFIX com o IBOV.

Conclusão

Os FII´s despertam a atenção de muitos investidores como uma ótima fonte de renda, investimento e diversificação de suas carteiras, principalmente para investidores que se sentem atraídos pelo mercado imobiliário.

Os baixos patamares de juros e inflação, bem como a expectativa de retomada do crescimento da atividade econômica no Brasil, contribuem para esse momento favorável dos FII´s, tanto em relação à valorização das cotas, como pelos rendimentos provenientes das receitas de aluguel.

A redução no risco, se comparada com a aquisição efetiva de imóveis, se dá pela alta liquidez e qualidade dos ativos e inquilinos, pela expertise dos administradores e gestores, pela facilidade no acompanhamento das mudanças de mercado, mas sobretudo pela diversificação com que o investidor consegue montar sua carteira.

“Fundos Imobiliários, uma ótima opção para diversificação de seus investimentos”