Diferente da última década, onde o mercado imobiliário brasileiro viveu tempos áureos, com valorizações consistentes dos imóveis em todo o Brasil, uma explosão de vendas e até suspeitas de bolha imobiliária chegou a ser citado por Robert Shiller, ganhador do Nobel de Economia em 2013.
Atualmente o cenário nos mostra um comportamento oposto, com forte desaceleração em meio a uma crise político-econômica. Observamos a deterioração de indicadores macroeconômicos de crédito; segundo a agência de classificação de risco Fitch, o mercado imobiliário brasileiro enfrenta a “tempestade perfeita”.
Segundo a própria Fitch, o setor possui um problema de liquidez, e companhias com forte reserva de caixa terão mais facilidades para lidar com restrições de crédito e queda nas vendas.
Dados apontam que em 2015 o distrato de imóveis continuou elevado: de 11 companhias avaliadas pela Fitch, o cancelamento de vendas somou 40,5% das unidades vendidas no primeiro semestre do ano, cerca de R$ 3,6 bilhões.
O problema de liquidez para companhias do setor é o grande desafio. À medida que o número de lançamentos de unidades concluídas permanece crescente, a capacidade de vender unidades distratadas se reduz, postergando desta forma a geração de caixa.
Este novo cenário está fazendo com que as companhias do setor se adequem a uma nova realidade na demanda, ajustando as ofertas, valor geral de vendas (VGV) quase pela metade de 2015 em relação a 2014.
Como reflexo disso, os números apontados pelo FipeZap registraram em setembro de 2015 a segunda queda nominal seguida desde o início da sua série histórica em 2008. Oito das vinte cidades apresentadas tiverem recuo e apenas uma teve crescimento acima da inflação. A média do preço por metro quadrado brasileiro está em R$ 7.604 mil, segundo a FipeZap.
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As fontes de financiamento imobiliário brasileiro não se prejudicam apenas pelo aumento dos juros e da inflação; fontes de subsídios do governo, grande fomentador deste mercado no Brasil, estão esgotadas e não são sustentáveis no longo prazo.
Uma destas fontes é poupança, que vem batendo recordes de saques em 2015, principalmente por uma mudança cultural onde as pessoas começam a entender que existem investimentos melhores (clique aqui para saber que aplicações melhores são essas).
A outra fonte é o FGTS, que passa por disputas políticas no Congresso, e o Tesouro Nacional, que não tem mais condições de bancar financiamentos baratos pela crise fiscal que abateu o Brasil. É provável que aumente a participação de instituições privadas em financiamento imobiliário nos próximos anos, porém com taxas maiores que as disponibilizadas pelo governo.
Atualmente, observamos uma desaceleração global puxada principalmente pela China, que tem um impacto direto nas commodities e que por muitos anos manteve uma infraestrutura que atendia esta oferta global de petróleo, minério, cobre, aço e outras. Hoje vemos os preços destas commodities sofrerem fortes correções para baixo.
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Juntando este fenômeno global com o atual momento político e econômico do Brasil, pode-se dizer que o setor imobiliário passa por esta mesma correção, após uma década de crescimento forte.
Segundo dados do Banco Central, nos últimos dez anos os preços residenciais cresceram 15% ao ano, porém a partir de 2014 os preços começaram a se estabilizar, não havendo mais crescimento significativo conforme os anos anteriores. Nos últimos meses de 2015, os preços dos imóveis cresceram menos de 3%, perdendo inclusive para a inflação.
Dentre os fatores que contribuíram para isso, temos principalmente as condições de financiamento, prazo e juros, que prejudicam bastante o consumo, e a renda e confiança do trabalhador que está abalada com a atual crise que o país vem passando.
A conclusão que se tira a respeito da conjuntura econômica não é de que não haverá mais demandas por imóveis, apenas de que há um novo cenário e que realmente não há mais tanto espaço para valorizações como na década anterior.
Importante frisar que a demanda não vai desaparecer, afinal a população brasileira é jovem e com sede de consumo. Conforme dados do IBGE, a população brasileira continua casando e formando famílias relativamente cedo: cerca de um milhão de novas famílias por ano procuram um teto para morar, uma tendência que deve perdurar.
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Foto “Real Estate Market”, Shutterstock.
