Até hoje o nome Encol causa desconforto em muitas pessoas. Isso porque a falência da empresa em 1999 deixou os 42 mil clientes que estavam pagando por seus apartamentos a ver navios. Até então os números da maior construtora e incorporadora do país eram impressionantes: ela empregava cerca de 23 mil pessoas e construiu mais de 100 mil apartamentos.
Diante da falência da gigante Encol, o mercado imobiliário se viu sem credibilidade e o modelo de construção e incorporação foi obrigado a se adaptar e se reformular para garantir mais segurança aos investidores.
Uma das grandes mudanças nos cenário nacional foi a instituição da Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispõe sobre o Regime Especial Tributário (RET) do Patrimônio de Afetação.
Mas para entender por que o Patrimônio de Afetação é tão importante para a segurança do investidor, precisamos voltar um pouco e entender o motivo do fracasso da Encol: o seu modelo de negócios.
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O Modelo de Negócios
A Encol atravessou diversas crises no Brasil, sempre com lançamentos, vendas e anúncios de novas formas de pagamento para compradores e investidores.
Entre as estratégias adotadas pela empresa para vender, eram aceitos carros, telefones ou outros imóveis. A empresa chegou a garantir a recompra de apartamentos, pagando os juros de correção. A ordem era não parar de vender.
Folha de São Paulo, junho de 1995
Anúncio da Encol no Estado de SP em dezembro de 1990
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Isso tudo acontecia porque a Encol precisava de dinheiro entrando (fluxo de caixa), já que os recursos de um empreendimento eram utilizados para financiar os novos. Esse modelo de administração foi apelidado de “bicicleta”, porque a empresa nunca poderia parar se quisesse se manter de pé.
Em outras palavras, a Encol utilizava muito dinheiro que não possuía para lançar novos empreendimentos, tudo sem garantia nenhuma para os investidores.
Com o passar dos anos, esse modelo insustentável de administração acabou gerando uma oferta de imóveis que o mercado não conseguiu absorver, e deixou a Encol sem fluxo de caixa e em pleno declínio.
Em pouco tempo, a empresa se viu com dezenas de empreendimentos em construção. A empresa não tinha capacidade de terminá-los para honrar as suas dívidas com os credores, e faliu deixando milhares de clientes sem os seus apartamentos e o mercado imobiliário extremamente abalado.
Frente a essa desagradável situação, o mercado se adaptou e em 2004 a lei do Patrimônio de Afetação foi sancionada, trazendo uma grande mudança no panorama do mercado imobiliário brasileiro.
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Patrimônio de Afetação
Para entender melhor o que é o Patrimônio de Afetação (PA) e por que ele é tão importante para o investidor, nós preparamos esse infográfico aqui:
Já deu para ter uma ideia da importância do Patrimônio de Afetação? Vamos explicar melhor alguns pontos:
A Lei do Patrimônio de Afetação veio para evitar que o sistema de administração adotado pela Encol, a “bicicleta”, e repetisse.
Isso porque com o Patrimônio de Afetação, os bens referentes a uma obra têm finalidade específica e não podem ser utilizados pela incorporadora para outro fim que não a conclusão do empreendimento.
Neste modelo, a incorporadora não pode mais utilizar os recursos de uma obra para alavancar e iniciar outras.
O dinheiro das vendas não vai para o caixa central da incorporadora. Ele fica em uma conta separada, destinada à obra. Assim a garantia de que a obra será entregue é muito maior.
É fácil de perceber que a instituição do Patrimônio de Afetação confere muito mais segurança de que o empreendimento será concluído, já que o dinheiro da obra deve ser utilizado nela mesma.
Esse novo modelo atraiu muitos investidores para o mercado imobiliário, que voltou a ter novos lançamentos e consequentemente reaqueceu o setor da construção civil.
Agora talvez você esteja se perguntando se a Lei do Patrimônio de Afetação obriga o incorporador a seguir este modelo.
E a verdade é que não.
O que acontece é que todos os empreendimentos que possuem Patrimônio de Afetação estão sujeitos ao Regime Especial de Tributação, ou RET.
Na prática, empreendimentos que possuem Patrimônio de Afetação pagam (muito) menos imposto, variando de 4% para incorporações comuns até 1% para alguns casos do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
Assim, a incorporadora fica com o dinheiro “travado” em uma obra, mas ao mesmo tempo tem um grande benefício fiscal.
Essa grande mudança retomou a confiança no mercado imobiliário do Brasil, e foi um dos fatores que ajudou o Brasil a ter um salto imenso no setor da construção civil na década seguinte.
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Lições de uma história delicada
Falar sobre a Encol é um assunto que sempre causa um pequeno debate. Diversas histórias são contadas a respeito do acontecido, e há quem defenda os dois lados.
O antigo dono da Encol, Pedro Paulo de Souza, escreveu o seu livro: “Encol – O sequestro: tudo o que você não sabia”.
Por outro lado, Hamilton Quirino, advogado e especialista em direito imobiliário escreveu o livro “A Falência do Incorporador Imobiliário – O Caso Encol”.
O que fica de lição da queda desta grande gigante é que o mercado imobiliário não vai mais permitir que empresas cheguem neste nível de endividamento e pedalada de obras. O setor evoluiu e amadureceu, para que casos como o da Encol não voltem a acontecer.
Bons investimentos.
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