As cotas do fundo imobiliário XP Properties (XPPR11) estão em forte queda de 10% nesta segunda-feira (25) após o anúncio sobre os termos da venda de sua participação no Faria Lima Plaza.
Segundo as informações, a proposta compradora é do fundo de lajes da Capitânia, que já possui 10% do FL Plaza, e avalia o edifício por cerca de R$ 373 milhões, equivalente a R$ 30 mil/m².
O pagamento, segundo avalia a EQI Research, é o equivalente uma venda do principal ativo do XP Properties em troca de parte da dívida, acrescido de cerca de R$ 18 milhões em dinheiro.
A operação
Segundo a EQI, os veículos de investimento geridos pela Capitânia detêm 100% dos CRIs lastreados em operações contraídas pelo XPPR, somando mais de R$ 500 milhões em obrigações, e cerca de 18% das cotas do XPPR11.
A Capitânia realizará a dação em pagamento (troca) da totalidade do CRI Itower, com saldo de aproximadamente R$ 123 milhões, o que é o equivalente ao cancelamento da dívida.
Por fim, a Capitânia assumirá o CRI FL Plaza, com saldo devedor de R$ 192,2 milhões. O devedor deste CRI é a SPE Rec, detentora da participação no FL Plaza. Cerca de R$ 40 milhões serão pagos em dinheiro ou em cotas do CPOF11.
A diferença entre o preço de aquisição e a soma dos valores acima, aproximadamente R$ 18 milhões, será realizada em seis meses. A Capitânia se comprometeu a subscrever, no mínimo, R$ 35 milhões em cotas de emissão do XPPR, com o objetivo de diminuir a dívida.
Venda das cotas
Nos cálculos da EQI, se concretizada dessa forma, o passivo do XP Properties cairia dos atuais R$ 500 milhões para cerca de R$ 70 milhões.
Segundo a gestão, o fundo teria possibilidade de, com despesas financeiras e operacionais menores, aumentar a distribuição por cota para cerca de R$ 0,11 a R$ 0,13, condicionado ao êxito na negociação de carência de juros e principal dos CRIs remanescentes.
“Na prática, o XPPR pós-transação seria um FII com participação em duas lajes corporativas em Alphaville, e com 15 a 30% de alavancagem. Não vislumbramos nenhuma possibilidade de recuperação de valor no Fundo, e nossa recomendação de venda está mantida”, aponta a EQI.
